Земельный вопрос
Земля бесспорно, особый объект имущественных прав. То, что она имеет немалую цену, сегодня понятно и непосвященному. Говорим ли мы о крупных холдингах или об обычных гражданах, для всех земля и объект инвестирования, и средство производства. Предметом рыночных отношений она стала относительно недавно, и земельный вопрос по-прежнему остается чрезвычайно актуальным. Доказательством тому служат споры вокруг владения, пользования и распоряжения землей, которые нередко становятся предметом судебных разбирательств. Сразу оговоримся, что речь идет о земельных отношениях, субъектами которых являются индивидуальные предприниматели и юридические лица. Облегченный вариант оформления прав на землю по «дачной амнистии» этой категории лиц не касается.
Земельный участок, как любой другой объект недвижимости, имеет характеристики, позволяющие установить его индивидуальность, то есть местоположение, размер, границы. Получить официально все эти данные можно только при проведении землеустроительных работ, порядок осуществления которых определен Федеральным законом «О землеустройстве». Статья 3 данного Закона обязывает проводить межевание как при предоставлении земельных участков, так и при заключении сделок с землей, будь то продажа, дарение, сдача в аренду и пр. Соблюдение этого условия является существенным при разрешении споров о земельных правоотношениях в судебном порядке.
К примеру, администрация г. Белгорода своим распоряжением предоставила в аренду образовательной организации А. земельный участок из земель поселения для строительства здания учебного корпуса. Распоряжение предписывало организации-арендатору в течение 2 месяцев заключить договор аренды на земельный участок с Муниципальным учреждением «Городская недвижимость» и зарегистрировать его в управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области. Однако договор аренды так и не был заключен, а МУ «Городская недвижимость» подписала с арендатором акт приема-передачи участка, не оформленного надлежащим образом.
В суде, куда администрация г. Белгорода обратилась с иском о взыскании арендной платы с арендатора, договор аренды был признан незаключенным в силу того, что земельный участок, не прошедший кадастровый учет, не может быть объектом земельных отношений (ст. 6 Земельного кодекса РФ). На этом основании суд отказал администрации в иске.
И еще несколько слов о кадастровом учете. С 1 марта 2008 года в силу вступил закон «О государственном кадастре недвижимости», объединивший землю и строения в единый кадастр. До этого времени учет сведений о земле и об объектах недвижимости вели два разных ведомства - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Бюро технической инвентаризации. Это оборачивалось всевозможными несоответствиями и давало почву для судебных споров между правообладателями земли и строений, которые на этой земле находятся.
Теперь же учет недвижимости и земельных участков будет вести один орган, а сведения будут вноситься в один кадастр. Правда, на переходный период закон отводит почти 2 года, а сам единый государственный кадастр недвижимости будет создан еще позднее. Так что говорить о том, что проблемы, возникшие в сфере земельных правоотношений, разрешатся в одночасье, не приходится.
Надо заметить, что собственники зданий и сооружений подчас забывают, что недвижимость эта неразрывно связана с землей, а пользование землей в России платное (ч. 1 ст. 65 Земельного Кодекса РФ). И если земельный участок, на котором расположено строение, никак не оформлен, это совсем не значит, что хозяин строения не обязан платить за землю.
В Арбитражном суде Белгородской области нередки рассмотрения споров, связанных с арендой земельного участка, когда право собственности на здание переходит к новому собственнику, а земельный участок, на котором расположено здание, находится в аренде у прежнего собственника. Возникает вопрос, кто должен платить за пользование земельным участком, непосредственно занятым объектом недвижимости и необходимым для его использования.
Муниципальные образования, выступающие как арендодатели, нередко обращаются в суд с требованиями о расторжении договоров аренды земельного участка с прежним собственником здания и обязании нового собственника заключить с ними подобный же договор.
Вот типичный пример.
Индивидуальный предприниматель К. являлся собственником здания рынка в Волоконовке. А земля, на которой расположен рынок, по договору с районной администрацией находилась у предпринимателя в аренде. Затем К. продал недвижимость гражданке Т. и перестал вносить арендную плату. Администрация Волоконовского района обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к предпринимателю К. о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку право на него не было переоформлено на другого собственника объектов недвижимости, расположенных на этом участке.
Однако расторжения договора аренды в данном случае не требовалось. В силу статьи 35 Земельного Кодекса РФ покупатель недвижимости «приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник». Таким образом, с момента госрегистрации перехода права собственности на здание рынка к гражданке Т. арендную плату за землю под ним должна была вносить именно она.
Это обстоятельство стало поводом для нового судебного иска администрации Волоконовского района, теперь уже к гражданке Т. По решению суда с нее взыскано в пользу администрации более 350 тыс. руб. неосновательного обогащения. Такая сумма арендной платы «набежала» за время пользования ею земельным участком.
И еще одно немаловажное для субъектов земельных правоотношений замечание.
Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник земельного участка (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Вместе с тем, до отмены в 2006 году статьи 270 Гражданского Кодекса РФ лица, в постоянном (бессрочном) пользовании которых находились земельные участки, могли передавать их в аренду другим лицам с согласия собственника. Это создавало определенные трудности при разрешении такого рода дел в судебном порядке.
С отменой указанной статьи противоречие между нормами Земельного кодекса РФ и положениями Гражданского Кодекса РФ устранено. И теперь передавать землю в аренду могут только ее собственники.
(Опубликовано в средствах массовой информации в апреле 2008 года)
Опубликовано: 01.04.2011 17:12 Обновлено: 17.03.2023 22:57